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  • 养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合,主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

    对于养老地产的前景,无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。

    期望对养老养生产业地产的研究上水平,改变养老地产投资人与养老产业脱节的现状。养老产业无疑是水平很低的产业,不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。

    高端养老的产生受到养老观念的束缚,培养起来尚需要时日,需要入住专业养老社区的人,一般是70岁以上的,而今这部分人群出生在20世纪30年代左右,膝下三五个儿女,所以尚能由健康退休的儿女在家照料。

    缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策,仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说,政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是,最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露,中国将建立养老服务补贴制度。

    对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人,经过评估,采取政府补贴的形式,为

    他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务,提供支持,北京、上海、深圳、成都等城市已经在部分试点补贴制度。

    中国还将完善政府供养制度,对于城市“三无”、农村“五保”老人,采取集中供养或分散供养的方式,保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平,并建立自然增长机制。

    建立高龄补贴制度,逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。但是,我们要解决的是持有型经营的问题。与朋友在争论养老地产的前景时,有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。

    房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年,实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地,开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主,而很难考虑长期持有经营。

    考察众多项目时我们发现:很多著名的养老项目,养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓,对于投资的收回,还没有很好的模式。而居家养老的概念还没有根本改变,高端的机构养老还属于培育阶段,所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。在谈到险资投资养老地产的诉求时,我和同行有争议。

    他认为养老地产持有经营要考虑资金风险,经营收益不足10%,利息都不足以偿还,所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目,确实是不可持续的。那么,开发与经营的截然分开势在必行。

    作为财务出身的我来说,对于项目资金链与项目的盈利是过于看重的。所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上,对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题,我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题,引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。

    如果仅仅依靠开发企业本身的投资,我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁定的是国内首屈一指的险资,与国外基金的合作,有实力进行持有经营,这才是项目得以进展的关键。无疑,养老地产是相当有前景的,市场需求也是不可抑制的。但是,对于开发单位来说,项目散售模式是很难持续的。

    散售的结果必然是另一种房地产开发项目,项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么,项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。养老地产是有前景的,但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。

  • 公司简介

      广东深圳市巨日地产投资顾问有限公司是中国商业地产界的一个专业品牌策划招商运营代理机构,是深圳市最专业、最年轻、最有创新思想、最富有战斗力、执行力的地产全程策划招商运营商。在竞争激烈的深圳地产界,树立自己的品牌。

      公司在立足于深圳、瞄准珠三角、服务于全国、惠及于全球的大战略方针指导下;立志成为解决商业地产疑难;为商业运作摆脱的困境;成就商业地产的中国品牌;快速使低落的商圈急速升温为目标。

      公司经营范围:商业地产全程策划、整合营销推广、商业规划设计、业态重组划分、项目投标提案、项目土地可行性研究、投资分析、财务预算、招商引资、项目融资、项目合作开发、招商代理、广告包装品牌推广、战略发展研究、项目整体运营管理等一体化的综合服务商,致力于为中国开发商与商业企业提供项目全程营销策划配套服务。整合资源优势,汇聚行业精英,形成了专业化、规范化、全程化的高效运作体系,是国内首家信誉型、战略型、合作型的商业策略服务商。改变中国城市和地产的专业力量!

      以独创增值服务模式为核心竞争力的21世纪新型巨日地产运营商!公司服务模块:

      商业地产市场专项调查与分析、前期可行性分析、投资估算、利润评估;

      商业地产全程策划招商运营管理专业服务,商业项目专业诊断机构;

      商场经营管理、业态重组与解决办法,经营问题诊断及营销上市策划;

      Shopping mall全程操作及营销策划、招商、规划设计、业态划分、经营管理;

      专业交易市场全程营销策划、招商、运营、培训、商务合作、投资咨询;

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      商业地产农贸市场、旧城改造、厂房改造、项目形象重塑包装等全程服务;

      农贸市场经营定位、经营业态布局、物业功能划分、招商筹划、市场运营管理;

      商务公寓、 CBD、写字楼、酒店宾馆项目、文化市场等专业策划招商运营管理;

      工业地产工业园项目、大型物流基地、物流城、产业园区项目开发的全程营销策划;

      公司拥有多名资深商业顾问,在大、中型商业物业的市场定位、功能规划、营运管理、物业管理等方面均有深入的研究和优异的业绩,曾经参与二十多个大型 SHOPPING MALL 和商业街项目。经多年的积累,公司拥有 50000 个以上的各类业种的客户资源,为实现商业地产项目创造了成功招商条件。另外,准确的业态定位和市场定位也是我们的服务强项,为商业物业的快速增值打好坚实基础。

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